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    东北楼市分化 丹东领涨,鹤岗现“白菜价”个例,省会平稳
    2019-04-24 07:24:12 来源: 新京报
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      近期,鹤岗“白菜价”房引发热议,东北楼市也备受关注。新京报选取哈尔滨、沈阳、长春三个省会城市,以及丹东、鹤岗两个处于舆论中心的城市作为样本,力图客观呈现真实的东北楼市图景。

      长春、沈阳两个省会城市的楼市表现有颇多相似之处:价格稳中有涨,同时作为核心生活城市吸纳人口的聚集效应和能力较明显,周边市县以及外地购房者人群在增加。另一个省会城市哈尔滨在今年一季度开场颇为平淡,尤其二手房市场受部分房企“涉嫌侵占挪用客户交易?#24335;稹?#20313;波影响?#20004;瘛?/p>

      在过去一年多,丹东楼市受外部形势利好,这座东北小城的房价涨幅多次领跑全国,而当地人薪酬水平平均3000元以上,购买力一般。同属东北非核心城市的鹤岗曾因丰富的煤炭?#35797;?#32780;闻名,但300元一平米的个例也显示了这座?#35797;?#26543;竭型城市的楼市困?#22330;?#19968;方面是棚改?#24179;?#22686;加的新房,一方面是不断流失的人口。

      鹤岗

      300元/平?#36164;?#20010;例 昔日煤炭城市转型存挑战

      位于黑龙江省东北部、小兴安岭?#19979;?#30340;鹤岗市曾因丰富的煤炭?#35797;?#32780;闻名。不过,近日这个东北边陲城市鹤岗却以意外的方式上了“头条”。

      近日,?#25945;?#26333;出,黑龙江省鹤岗市坤德花园小区一套320平方米的二手房售价仅15.5万元的消息,让网友们惊呼鹤岗房价“白菜价”。新京报记者对坤德花园小区进行了探访发现,售价较低的均为棚改房屋,157平方米的毛坯房叫价25万元左?#36965;?#21516;样户型带装修的叫价50万元左右。一位房主表示,该房屋为抵账房,?#32972;?#24320;发商用毛坯房抵账59万元。“棚改房便宜,这个价买商品房是根本买不下来的。?#22791;?#23567;区附近一房产中介表示。

      不过,在土生土长的鹤岗人张丽(化名)看来,300元一平米的房子虽是个例,但并不意外。

      “鹤岗的平房一棚?#27169;?#23601;给很多楼房。但?#29992;?#20303;不了那么多房子、房子升值空间也不大,空着也是空着,一些地理位置偏远、楼层不好的棚改房子价格甚至还没有装修费贵,很多人无?#38395;?#38065;就卖了,好楼层的房子十万八万的价格、不好楼层价格两万三万就卖了,平均下来每平米几百到一千元就给卖了。相反,地理位置不错、楼层好的棚改房也?#26032;?#21040;每平米三四千元的。”张丽介绍,据其了解,现在鹤岗棚改房均价在2000元左右。

      鹤岗市人民政府官网2018年1月发布的信息显示,2008年开始,该市相继启动了煤矿棚户区、采煤沉陷区棚户区、城市棚户区和城中村改造项目。

      “鹤岗的低价房很大程度是因为过去几年过量棚改造成的,棚户区改造中供应了大量的远郊区房源。从目前来看,价格低的房产基本?#38469;?#36828;郊区县的棚改房,供应量大,?#32622;?#26377;交易量,低价在所难免。”中原地产首席分析师张大伟表示。

      “这几年很多鹤岗生源的大学生毕业后较少回老家工作,人口流失导致房地产的需求量有限。同时,本地老龄化?#29616;兀?#32769;年人有一套房子就够了,这也导致了鹤岗棚户区改造后空余大量的房子,鹤岗几乎成了一个‘空城’。”张丽直言。

      张大伟持有类似的看法。在他看来,虽然“320平方米的二手房售价仅15.5万元”是个案,但东北部分城市的房屋均价确实远低于市场想象。“对于东北的三四线城市来说,人口外流,而且很多重工业城市、能源城市转型下,经济涨幅放缓,造成了东北三四线城市房价普遍非常低,而且没有购买力。”

      而据东北证券发布的研报,类似于鹤岗市的?#35797;?#26543;竭型城市的人口净流出态势是不可逆的,当地房地产市场也将?#20013;?#32553;量。另据东北证券的统计,这样常住人口、人口密度双下滑的城市,?#24067;?8座,其中14座位于东三省,其中半数则是?#35797;?#20381;赖型城市,面临着经济发展乏力、转型受阻的困?#22330;?/p>

      丹东

      多次领涨全国 3月环比再次居70城首位

      与鹤岗意外上头条不同的是,丹东?#20005;?#24815;了上头条。

      这座东北边陲的小城因靠近朝鲜,其房地产市场价格随着朝?#31034;?#21183;的变化而起伏。而在过去一年多,朝鲜?#22836;?#30340;积极信号也使得这座安静小城的房价一路高歌。

      据国家统计局公布的数据,2018年4月、5月,丹东连续两个月以环比涨幅领跑全国70城市。据中国之声《新闻纵横》报道,2018年4月下旬以来,一度曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区,半月之内楼价出现大幅上涨,不少楼盘甚至一日两次升价,楼价接近“翻倍”。另据丹东市住建委的网签数据显示,进入2018年5?#36335;藎?#20025;东新区商品房均价的波动范围总体保持在4800-5100元/平方米之间,与4月末相比涨幅20%左?#36965;?#20010;别江景热销楼盘涨幅30%左右。

      今年以来,丹东的房价仍在不断上涨之中。“因为周边政策变化,所以丹东房价一直在上涨,过完年到现在每平米涨了500元左右。现在丹东市中心新盘房价13000元左?#36965;?#20025;东市内均价8400元左右。”4月16日,丹东一房产中介工作人员向新京报记者介绍,也有外地人前来投资,“?#38469;?#19977;四套地买。”

      丹东另一家房产中介的工作人员和上述中介人员说法相似。“今年房价还在涨,不过是微涨,平均一平米上涨200多元。”

      国家统计局近?#23637;?#24067;的数据显示,2019年3月丹东新建住宅价格以环比1.9%的涨幅位列全国70城首位。

      “现在在丹东市内买房子,起步价最起码要8000元以上,好的楼盘都过万元了。而丹东当地的薪酬大概每月3000多元,目前这个房价普通人难以承受。当然也有便宜的房子,但不太好。”丹东当地?#29992;?#24464;名(化名)直言,目前丹东的房价赶得上部分二线城市了,但丹东当地?#29992;?#36141;买力一般。

      徐名去年开?#25216;?#21010;买房,?#21483;?#20851;注各大楼盘信息。“在看房子的时候碰到过一些去丹东炒房的人,去年特别多,今年也有,基本上这些炒房客来了必买。不过,当地人受到收入限制,或者对丹东新区发展其实不乐观,所以投资意向不强。”

      而在丹东当地另一?#29992;?#26446;先生看来,丹东房地产市场价格的飙升和开发商蓄意炒作有关。“去年有段时间,经常有朋友让我帮着找人,说是有新楼盘开盘找些人去假装买房、登记,这样的炒作很多。”

      2018年5月丹东官方发布房地产调控政策,包括两年限售、提高首付款比例、差别化贷款等措施。

      而在徐名看来,丹东去年开始出台一系列限购政策等,部分政策有效遏制了炒房现象。但同时他表示希望政策不能误伤刚需。

      对于丹东房地产市场的未来,徐名本人持乐观的态?#21462;!?#21608;边环境相对稳定,加上新区近两年自身发展也不错,政府也比较努力用心,配套设施建设的好且快,人口也在逐渐增多。”

      长春

      价格平稳 开发商“以价换量”

      和丹东一样,长春的房地产市场处于上?#34218;錐危?#19978;行周期始于2017年。

      “2017年开始市场进入剧烈上涨的周期。2018年年初,长春均价在1万元左?#36965;?#24180;底在12000元左右。”工作中经常接触购房者、开发商的长春市民程成(化名),谈起长春市场?#26143;槭北?#31034;。

      而据长春一房产中介介绍,“长春较好的房子均价在17000元左右、中等以上房子价位均价在13000元、一般房子均价在10000元以上。”

      长春房价上涨的主要推动力是地价的飙升。“在我的印象中,2017年之前,长春很少出现每平米4000元的土地,但在2017年下半年之后,一度有地王拿到的土地价位达到了每平米6000元。?#32972;?#25104;说。

      而在程成看来,今年一季度?#20004;瘢?#38271;春的市场比较平稳,价格基本未上涨,但出现了“以价换量”的现象,成交量攀升。

      “一些在长春的房企喊出了‘百亿’的目标,但长春市场容量并不大,竞争激?#36965;?#25151;企之间加快推?#25506;?#22863;,不少房企推出促销优惠、放水让利的活动,希望通过以价换量。?#32972;?#25104;说,大体房价并未涨,甚至还微幅的下挫,但交易量在上升。

      而在上述长春房产中介看来,长春房地产市场成交量确实在上升,但主要因为刚需购买力的?#22836;擰!?#21435;年市场?#26143;?#19981;错,积累了一些客户,所以今年?#20004;?#25972;个市场表现不错。以我们店在高新区的两个小区为例,2018年2月、3月,两个小区的成交量总共在60?#23383;?0套。而今年3月,这两个小区单月的成交量已达到了70套。”

      程成还观察到,长春当地的购买力出现了“有出有进”的现象。

      ?#30333;?#36817;几年,去海南购房的东北人比较多。海南限购之后,不同的购买力?#26029;?#20102;粤港澳大湾区、青岛、烟台、广西等地。?#32972;?#25104;说。

      而在另一方面,越来越多的人?#40092;?#21040;核心城市的房产投资价值高于各地的市县州的投资价值。“现在越来越多的长春周边外县的人、一些各地市州的人,选择卖掉在老家的房子在长春置换一套房子。?#32972;?#25104;说,东北地区一个不可回避的话题是,东北地区人口净流出?#29616;亍?#20294;包括长春在内的几个生活核心城市,虽然人才在流出,但人口却不是净流出。

      “核心生活城市吸纳人口的聚集效应和能力还是很明显,未来长春的房地产市场将是惯性?#26377;?#31283;中攀升的态势。?#32972;?#25104;说。

      沈阳

      稳中有涨 外地人购房增速明显

      相对来说,沈阳的房地产市场比较平稳,沈阳多位从事房地产行业人?#21271;?#31034;,沈阳房产价格一直温和上涨。2017年开始,沈阳房地产市场价格开始上行,当时均价为每平米8000元左?#36965;?018年均价在每平米9000多元,现在沈阳房地产均价在1万元以上,像样的房子基本上均价在每平米13000元左右。

      安居客最新数据显示,4月沈阳新房成交均价每平米9315元,较3月上涨0.32%。4月二手房挂牌均价每平米9252元,较3月上涨0.83%。

      从整个辽宁省来看,房地市场整体平稳。据辽宁省住建厅和省房地产行业协会近日发布的数据显示,2018年全省房地产开发投资2599.3亿元,同比增加13.5%;商品房交易面积5070万平方米,同比下降5.2%,交易519148套,同比下降6.5%;商品房交易额3836.9亿元,同比增加5.6%;交易平均价格7568元/平方米,同比增长11.3%。

      不过,也有市民表示,沈阳市场较活跃,浑南区、和平区长白岛等个别学区房涨幅明显。

      “沈阳房价与学区关?#24403;?#36739;密切,学区房涨幅最明显,有的学区房近一年多涨百分之三十,而像长白岛这些热门学区房都翻番了。”沈阳市民李巍说,去年其在入手沈阳北一学区房时,该楼盘的一栋楼开盘一个小时即售罄。

      此外,一个值得关注的趋势是,有房地产中介表示,外地人在沈阳购房人数增加。

      “沈阳在全国省会城市中,房价处于比较低的位置,未来市场发展空间大。不少黑龙江、吉林省的人往沈阳流入。”沈阳一房地产中介表示。

      据辽宁省住建厅和省房地产行业协会发布的数据,2018年,全省商品房销售的另一个特点是,外地人在辽宁买房增速明显。其中,从各市外地人购商品住宅占比情况看,大连最高,为73.5%;其次是沈阳,为49.5%;营口第三,为21.2%。

      哈尔滨

      一季度开场平淡有中介二手房交易量骤降

      在?#23637;?#21435;的一季度,多地楼市迎来“小阳春?#20445;?#32780;哈尔滨楼市今年一季度开场颇为平淡。

      哈尔滨乐居发布的数据显示,2019年第一季度,哈尔滨新房成交量呈逐步下降的趋势。据易居哈尔滨公司市场部数据显示,2019年第一季度哈尔滨商品房成交16375套,同比下降25.2%。

      “每年的春节后是房地产涨势最高、市场最火的时候,但今年哈尔滨的二手房房地产市场受部分房企‘涉嫌侵占挪用客户交易?#24335;稹?#20313;波影响?#20004;瘢?#23588;其是二手房市场在一季度的表现差了很多。”哈尔滨一地产经纪工作的负责人张鹏(化名)表示。

      2018年,黑龙江有关部门下发的通知要求,当地房地产经纪机构必须在2018年12月10?#28072;?#22312;银行开立?#24335;?#30417;管账户(此?#24335;?#19981;得任意挪用);贷款购买二手房,首付款?#24335;?#26410;进入监管账户的,银行或住房公积金管理中心不予审批发放贷款。

      “以前在哈尔滨房地产市场的一般做法是,中介公司?#38469;?#35201;求购房者将二手房的首付款直接打给中介公司,而非由银行监管首付款。相关政策出台后,有地产中介公司?#24335;?#38142;断裂,出现了一些跑路现象。”张鹏说。

      今年2月,黑龙江省住建厅发布的《关于房地产经纪机构涉嫌违规情况的通报》显示,哈尔滨市巨业房地产经纪有限公司、哈尔滨易房房地产经纪有限公司、哈尔滨世纪振达房地产经纪有限责任公司3家企业涉嫌侵占挪用客户交易?#24335;稹?#21704;尔滨市住房和城乡建设局已对3家企业立案查处,公安部门已对巨业公司立案侦查,对易房公司进行调查。此外,巨业公司已被国家企业信用信息公示?#20302;常?#40657;龙江)列入经营异常名录。

      但在近期,又有购房者向新京报爆?#24076;?#20854;在近期遇到了中介涉嫌侵占挪用客户交易?#24335;?#30340;问题。

      或受行业余波影响,哈尔滨房地产二手房交易量骤降。

      “和去年同期相比,我们公司交易量下降了80%到90%。此前,我们每个月平均每两人可以至少开一单,这几个月我们公司每个月平均总共才开了三四单。”张鹏说。

      哈尔滨的陈先生也持有同样的看法,?#30333;?#20026;购房者,我的感受是,哈尔滨的二手房市场因为受这些?#22909;?#30340;影响,或许要经历一段时间的萧条。”

      对于未来的哈尔滨房地产市场的走势,张鹏不太乐观,“房价短期看政策,中期看地价,长期看人口。目前来看,市场交易量锐减,但地价并未减,房价还会温和上涨。而人口的大量流失会导致市场需求越来越少。”(?侯润芳)

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